خرید ملک در انگلستان

خرید ملک در انگلستان

خرید ملک در انگلستان را در این مقاله به صورت کاملا علمی بررسی خواهیم نمود که متقاضیان مهاجرت به انگلستان از طریق خرید ملک بتوانند به پاسخ سوالات خود دست یابند.مطابق با نظرات وکلا و حقوقدانان اینطور به نظر میرسد که انگلستان دارای یک وضعیت اقتصادی در حال رشد می باشد و از نظر سیاسی کشوری قابل اعتماد است .سرمایه گذاری برای خرید ملک در انگلستان باید از جهات مختلف سودآوری بررسی گردد.امروزه بسیاری از سرمایه گذاران به دنبال خرید ملک در کشوری رو به توسعه میباشند و  خرید ملک در انگلستان نیز از جمله کشور های مورد توجه آنها میباشد.درحال حاضر میتوان گفت ارزش خرید ملک در انگلستان بر طبق آمارهای موجود نسبت به سال های گذشته افزایش داشته است.همین مسائل باعث شده است که خرید ملک در انگلستان مورد توجه برخی عزیزان قرار گیرد.در این مقاله اهم نکات لازم برای خرید ملک در انگلستان مطرح گردیده است.قبل از مطالعه این مقاله به شما پیشنهاد میکنیم که ویدیو موجود در این صفحه را که توسط آقای ملک پور ( فارغ التحصیل حقوق عضو کانون وکلای دادگستری و مشاوران حقوقی ایران و دانشجوی دکترای حقوق دانشگاه ملی وین ) را که مطالب ارزنده ای را در خصوص خرید ملک در انگلستان است را به صورت رایگان مشاهده نمایید تا اطلاعات کاملی را در باب خرید ملک در انگلستان کسب نمایید.

توضیحات استاد ملک پور (دانشجو دکترا رشته حقوق در دانشگاه ملی وین اتریش ) در باب خرید ملک در انگلستان

همان طور که مشاهده فرمودید یکی از بهترین سرمایه گذاری ها سرمایه گذاری در ملک در انگلستان است ولی طبق قوانین انگلستان خرید ملک در انگلستان منجر به دریافت اقامت نمیگردد .در اینجا ابتدا نگاهی کوتاه به سه راه اصلی مالکیت املاک در انگلستان می اندازیم.

خرید ملک در انگلستان از طریق مالکیت شخصی یا فردی

خرید ملک در انگلستان از طریق مالکیت شخصی بدین صورت میباشد که اموال خریداری شده میتواند به نام یک یا تعداد بیشتری باشد.با توجه به مالیات های بسیار بالای خرید ملک این روش از نظر مالیات به صرفه بوده و روشی ساده است.شرکت ها مالیات سالانه خانه ها(ATED) و تمبر مالیاتی زمین(SDLT) را شامل نمیگردند و اگر ثابت شود که محل اقامت اصلی مالک خصوصی (PPR) همان ملک میباشد،نیازی به پرداخت مالیات بر سود سرمایه(CGT) نیست.

معایب خرید ملک در انگلستان از این طریق

یکی از معایب این شیوه تعهد به پرداخت مالیات بر ارث(IHT) انگلستان می باشد که حدود ۴۰٪ پس از فوت است. با این حال، شیوه های مختلفی برای به حداقل رساندن و یا اجتناب از این مالیات وجود دارد. برای مثال، اگر به طور مشترک ملکی خریداری گردد پس از مرگ یکی از مالکین، ملک به صاحب بازمانده منتقل می شود. روش دیگر این می باشد که IHT را می توان با گرفتن وام (securing a loan) به حداقل رساند، یا مالیات را می توان با اخذ بیمه ی عمر مدت با هزینه ی نسبتا کم پوشش داد. نقل و انتقال مادام الحیات (Lifetime transfers) به نسل بعدی یکی دیگر از راه های معروف کاهش دادن IHT می باشد.
اگر شما ساکن بریتانیا نیستید و یک ملک مسکونی در انگلستان را بفروشید ممکن است مجبور به پرداخت CGT برای هر منفعتی که پس از ۵ آوریل ۲۰۱۵ کسب کرده باشید شوید. یکی از راه ها استفاده از ادعای محل اقامت اصلی شخصی (PPR) است. تحت PPR، هر کسی در بریتانیا که محل اقامت اصلی خصوصی خود را به فروش برساند از پرداخت CGT معاف است. کسانی که خارج از انگلستان هستند و ملکی در انگلستان دارند می توانند آن را تا زمانی که به انگلستان برگردند نگه دارند، و سپس در آن زندگی کنند و بعد اقدام به فروش آن با ادعای معافیت از CGT به دلیل اینکه آن خانه محل سکونت اصلی آن ها بوده کنند. برای واجد شرایط معافیت از PPR شدن، مالک یک ملک در بریتانیا اگر ساکن انگلستان نباشد، باید اثبات نمایدکه حداقل ۹۰ روز در هر سال را در آن ملک سپری کرده است. البته این ۹۰ روز می تواند بین زن و شوهر تقسیم شود. ملک PPR باید اقامتگاه اصلی آن ها در بریتانیا باشد اما لازم نیست محل اقامت اصلی آن ها در کل جهان باشد. با این حال، بر اساس قوانین جدید برای PPR برخی از کسانی که ساکن نیستند ممکن است قادر به ادعای PPR در رابطه با یک سال مالیاتی بدون تبدیل شدن به مقیم مالیاتی بریتانیا برای آن سال مالیاتی نباشند.

خرید ملک در انگلستان از طریق مالکیت از طریق تراست یا کاندید

خرید ملک در انگلستان از این طریق جزئیاتی را در بر دارد. هزینه ی CGT هنگام فروش سهم برای افراد غیر مقیم پس از ۶ آوریل ۲۰۱۵ به افراد غیر مقیم تر می باشد نیز تعمیم یافت. هزینه ی CGT 28٪ خواهد بود، اما تراستی ها ممکن است از معافیت سالانه، معادل نیمی از میزان افراد برخوردار گردند. معافیت PPR در تراست زمانی که در آن معیارهای مربوط به محل اقامت و یا قاعده ی ۹۰ روزه برای ذینفع  صادق باشد در دسترس خواهد بود. که این چه برای ساکن بریتانیا و چه افراد غیر مقیم در تراست اعمال خواهد شد. در صورتی که ملک واجد شرایط معافیت PPR باشد، معمولا بهتر می باشد که آن را از به نام افراد و یا تراستی ها و نه به نام یک شرکت نگه داشت. به این ترتیب، در اکتساب، SDLT در حد نرخ های مسکونی استاندارد باقی می ماند و ATED در مورد آن اعمال نخواهد شد. با این حال، ملک در شبکه ی IHT قرار می گیرد مگر اینکه بتوان به طریق دیگری این را هم کم کرد. تراستی ها به طور کلی باید یک هزینه ی ده ساله که می تواند به اندازه ی ۶ درصد از ارزش سرمایه ی اموال است پرداخت نمایند. این هزینه تنها بر اساس ارزش سهام در مالکیت محاسبه می شود. بنابراین تراستی ها می توانند انتخاب نمایند که برای خرید وام دریافت کنند تا ارزش سهام در ملک را کاهش دهند.
صاحبان املاک هم اکنون می توانند از انتقال ملک به یک QNUPS (طرح بازنشستگی غیر بریتانیایی واجد شرایط) استفاده نمایند. QNUPS (Qualifying Non UK Pension Scheme) یک طرح بازنشستگی چند عضوی است که باید فارغ از هزینه های CGT، ATED و IHT باشد پس از نظر مالیاتی به صرفه تر است به خصوص زمانی که ملک اجاره داده می شود و یا PPR اعمال نمی گردد.

برای فردی که مایل می باشد درباره ی منافع مالکیت املاک مسکونی نامش محرمانه بماند این امکان وجود دارد که یک ملک را از طریق یک شرکت به عنوان نماینده خریداری کند. مزایای اصلی این روش عبارتند از:
نام این شرکت به عنوان مالک قانونی در اداره ی ثبت املاک ظاهر خواهد شد بنابراین هیچ سند علنی عمومی از منافع مالکیت املاک وجود نخواهد داشت ؛
تمبر مالیات بر زمین که ۱۵٪ است و هزینه های ATED نیز در مورد شرکت ها صدق نمی کند.
IHT نباید در مورد ارزش این ملک اعمال شود.

خرید ملک در انگلستان از طریق یک شرکت یا شخص حقوقی

خرید ملک در انگلستان راه سومی نیز دارا میباشد.ساختار شرکتی هنوز هم برای برخی از صاحبان در خارج از کشور سودمند می باشد چرا که فرد را از مالیات بر ارث (IHT) انگلستان که حدود ۴۰٪ است معاف می کند. برای خریدهای جدید، استفاده از یک شرکت در حال حاضر چندان گزینه ی خوبی نیست، اما این به اولویت های سرمایه گذار بستگی دارد. مزایای اصلی معمول این شیوه عبارتند از:
محرمانه بودن مالک منافع نهایی (UBO= ultimate beneficial owner)
حفاظت از دارایی و برنامه ریزی برای جانشینی (از جمله زمانی که با یک نهاد تراست ترکیب شود)
تعلق نگرفتن هیچ نوع مالیات بر ارث
از ۱ آوریل ۲۰۱۶، ATED بر املاک مسکونی انگلستان که متعلق به شرکت هاست و یا ارزش NNPs آن ها بالای ۵۰۰٫۰۰۰ £ است اعمال می شود. مالیات سالانه بر مبنای یک مقیاس می باشد. به عنوان مثال، ملکی به ارزش بین دو میلیون £ و پنج میلیون £ را در نظر بگیرید، هزینه ی سالانه حدود ۱۵۴۰۰ £ خواهد بود. اما معافیت هایی نیز برای توسعه املاک، اجاره و تجارت کسب و کار وجود دارد.
از تاریخ ۱ آوریل ۲۰۱۵، CGT در فروش و یا هدیه ی املاک مسکونی تحت مالکیت سرمایه گذاران خارجی و یا کسانی که در خارج بریتانیا هستند از جمله شرکت های دریایی افزایش خواهد داشت. نرخ فعلی CGT حدود ۲۸% است، اگر چه مالیات دهندگان عملا تنها ۱۸ درصد از سود را پرداخت می نمایند. افزایش CGT از ۱ آوریل ۲۰۱۵ سرمایه گذاران خارجی و کسانی که در خارج انگلستان زندگی می کنند را در فروش املاک تحت تاثیر گذاشته است.

مراحل خرید ملک در انگلستان

۱.استفاده از یک نماینده یا عامل (Using an Agent)
عامل املاک و مستغلات می تواند به نمایندگی از فروشنده، خریدار یا در واقع برای هر دو طرف عمل نماید اما کمیسیون خود را از فروشنده خواهد گرفت.

۲.پیشنهاد دادن (Making an Offer)
سیستم خرید انگلستان اجازه می دهد قبل از این که روی قیمت فروش توافق شود بتوان معامله ی پایاپای (bartering) خوبی انجام داد و این در سایه ی شرایط فعلی بازار بیشتر نمود یافته است. روش معمول این است که  معامله را با قیمت کمتری پیشنهاد دهید و سپس به عهده ی عامل املاک بگذارید تا با فروشنده از طرف شما مذاکره نمایند.

۳.سپرده ها (Deposits)
سپرده ها همیشه لازم نیستند خصوصا اگر یک وام مسکن ۱۰۰٪ برای املاک توافق شده باشد، که اغلب نیز چنین است. با این حال، وام دهندگان اغلب نرخ بهره ای کمی بالاتر را برای امتیاز در نظر می گیرند. یک سپرده ی حداقل ۱۰ ٪ از ارزش ملک این اطمینان را ایجاد می کند که نیازی به پرداخت هزینه ی غرامت وام مسکن (Mortgage Indemnity Fee) نخواهید داشت.
برای خرید خارج از برنامه (off-plan purchases)، هزینه رزرواسیون معمول حدود ۱۰۰۰ GBP با ۳٫۰ – ۳٫۵٪ سپرده ی قابل پرداخت در عرض ۲۸ روز (منهای هزینه رزرو) است، یکی دیگر از اقساط ۳٫۰-۳٫۵٪ یک سال بعد قابل پرداخت خواهد بود و دیگری در سال بعد، و قسط آخر یک سال بعدتر به اتمام خواهد رسید.

۴.تعیین وکیل (Appointing a Solicitor)
عاقلانه این است که یک وکیل نقل و انتقال برای اطمینان از اینکه تمام کارهای مهاجرتی به صورت حرفه ای دنبال می شود تعیین نمایید. هنگامی که قیمت مورد توافق واقع شد، وکلاء فروشنده و خریدار برای نهایی کردن معامله وارد عمل خواهند شد.

۵.تحقیق (Survey)
مرسوم است که تحقیقات ساختاری ای قبل از خرید انجام گیرد. البته عمق بررسی شما بستگی به سن و نوع ملکی دارد که می خواهید بخرید. این مسئولیت شما به عنوان خریدار است تا مطمئن شوید که ساختمان ساختاری سالم دارد و فروشنده هیچ تعهد قانونی ای برای بیان مشکلات آن ندارد. گاهی اوقات بر مبنای این تحقیقات شما نیاز به تغییر قیمت توافقی ابتدایی خواهید داشت.
وقتی این ارزیابی کامل انجام شد، و هنگامی که تایید وام مسکن را دریافت کردید می توانید پروسه ی خرید را ادامه دهید.

۶.وام های مسکن (Mortgages)
طیف گسترده ای از خدمات وام مسکن در بریتانیا در دسترس می باشد و معمول است که یک “توافقنامه درباره ی اصول” به صورت نوشته برای ارزیابی و بررسی توانایی شما در پرداخت وام تهیه شود.
امروزه به دلیل حرکت صعودی قیمت ها، بسیاری از سرمایه گذاران، به ویژه زوج های جوان، تلاش می نمایند که اولین گام خود را بر روی نردبان خرید ملک بردارند. برخی از وام دهندگان وام مسکن بسته های ویژه ای را ارائه می کنند ، مانند “به اشتراک گذاری برای خرید” ، که داشتن تا چهار طرف قرارداد را (به طور معمول یک گروه از دوستان و یا خانواده) برای دریافت وام مسکن مشترک با هزینه ی کاهش یافته ممکن می کند.

خلاصه ای از نکات مربوط به خرید ملک در انگلستان

خرید ملک در انگلستان جزئیات بخصوصی را شامل میگردد که در این بخش برای شما خلاصه ای از آن را مطرح مینماییم.

تنظیم بودجه : اولین چیزی که کسانی که در خارج هستند باید انجام دهند تنظیم بودجه می باشد، و اگر نیاز به دریافت وام مسکن دارند، باید ترتیبات لازم را فراهم کنند.

یافتن یک وکیل مجرب برای خرید ملک در انگلستان: یک وکیل مجرب به عنوان وکیل انتقال نیاز است که داشته باشید.هنگامی که خریدار برای خرید ملک تصمیم گرفت پیشنهاد شفاهی خود را به عامل فروشنده ارائه می نماید، عامل این پیشنهاد را به هر دو وکیل طرفین از طریق تفاهم نامه ی فروش (Memorandum of Sale) ارائه خواهد داد.
وکیل فروشنده با وکیل خریدار تماس گرفته و یک کپی از سند فروشنده را به آن ها ارائه می نماید. سپس وکیل خریدار هرگونه سوال یا نکات مرتبط دیگر را خواهد پرسید. هم چنین یک لیست از تجهیزات و اتصالات ملک را دریافت خواهد کرد تا آنچه در فروش گنجانده خواهد شد مشخص گردد. وکیل هم چنین هر نوع تحقیقات محلی معمول و لازم را انجام خواهد داد.وام های مسکن معمولا دیرتر به دست شما می رسند (اغلب وام مسکن حدود پنج هفته از زمان درخواست آماده می شود).کارهای فوق بخشی از پیش تبادل قرارداد است که، نه فروشنده و نه خریدار هنوز وارد تعهدی نشده اند و می توانند از معامله خارج شوند.

تبادل قرارداد: هنگامی که کار انجام شد و وام مسکن توسط خریدار دریافت شد، وکلاء تاریخ اتمام مدنظر مشتریان خود را اعلام می کنند. به محض این که موافقت انجام گرفت و هر دو طرف برای ادامه ی کار اعلام آمادگی کردند، وکلا اطلاعات تماس را مبادله می کنند. افراد خارجی باید ۱۰ درصد از قیمت خرید را در زمان تبادل قرارداد پرداخت کنند و زمانی که قرارداد رد و بدل شد دیگر این قرارداد یک قرارداد الزام آور بین طرفین خواهد بود و هیچ یک از طرفین حق عدول از آن را نخواهند داشت.
اگر خریدار تصمیم به عقب نشینی از قرارداد داشته باشد آن مبلغ پرداختی (ده درصد) را از دست خواهد داد و فروشنده پس از آن قادر است بابت ادعای هرگونه ضرر و زیان شکایت کند. از این رو بسیار مهم است که خریدار قرارداد را تا زمانی که کاملا از ملک مد نظر راضی نیست و مبلغ کافی برای خرید را تهیه نکرده مبادله نکند. مبلغ قیمت خرید و سایر هزینه های انتقال ملک توسط وکیل خریدارکمی قبل از تکمیل خرید و فروش باید پرداخت شود. در روز تکمیل قرارداد وکیل باقی پول را پرداخت کرده و ملک را در اداره ی ثبت به نام خریدار جدید ثبت نموده و مدرک ثبت ملک را به خریدار تحویل می دهد. و پس از آن خریدار مالک ملک شده و می تواند کلید ها را تحویل بگیرد.
می توان گفت که یکی از بهترین راه های خرید ملک در انگلستان (خرید املاک و مستغلات مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی، کشاورزی برای زندگی و نیز دفتر کار شرکت) است. اما با توجه به بالا بودن نرخ خرید ملک در انگلستان بهتر است قبل از هر اقدامی از نکات مالیاتی و قوانین خرید ملک در انگلستان کاملا آگاهی یابید. اما به طور کلی می توان گفت خرید ملک در انگلستان در حال حاضر جز یکی از بهترین گزینه های سرمایه گذاری در منطقه ی اروپا می باشد.

جمع بندی در خصوص خرید ملک در انگلستان

خرید ملک در انگلستان که یکی از روش های مهاجرت به انگلستان از طریق سرمایه گذاری میباشد،به صورت کامل در این مقاله علمی شرح داده شد.نکات بسیار مهمی نظیر روش های خرید ملک در انگلستان و مراحل آن مورد بررسی کامل قرار گرفت.چنانچه نیاز به کسب اطلاعات بیشتر در زمینه ی مهاجرت به انگلستان از طرق دیگر دارید میتوانید مقالات دیگر مارا در همین وبسایت جست و جو نمایید.توصیه میگردد پیش از هر اقدامی در این زمینه،با مشاوران و وکیلان حقوقی معتبر مشورت نمایید تا از خسران جلوگیری به عمل آید.همچنین این امکان برای شما فراهم است تا در زیر همین مقاله سوالات خود را در خصوص خرید ملک در انگلستان مطرح بفرمایید تا در اسرع وقت راهنمای شما عزیزان باشیم.

0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *